Na co dzień zauważamy, iż często wpłacamy kontrahentowi pewną sumę pieniędzy, która ma zostać zaliczona na poczet sumy pieniężnej, jaką musimy zapłacić np. gdy kupujemy nieruchomość. Ważnym jest co stanie się z ww. kwotą w przypadku, gdy umowa nie dojdzie do skutku.
Umowa między stronami statuuje zazwyczaj, czy wpłacona kwota ma charakter zaliczki czy zadatku. W przypadku istnienia takiego postanowienia nie ma wątpliwości, czy dana kwota jest zaliczką lub zadatkiem. Jeżeli natomiast strony
w umowie nie umieściły takiego postanowienia należy wręczoną sumę pieniężną traktować jako zaliczkę. Z pozoru wydawać się może, że nie ma znaczenia czy wpłacimy kwotę pieniężną jako zaliczkę czy jako zadatek, jednakże różne są skutki prawne powodowane przez zaliczkę i zadatek. Można uznać, iż zadatek jest pewnego rodzaju zabezpieczeniem wykonania umowy oraz rodzajem odszkodowania za ewentualne jej niewykonanie. Natomiast zaliczka stanowi kwotę wpłaconą przez stronę na poczet przyszłej należności. Ponadto należy wyraźnie zaznaczyć, iż nie stanowi, jak zostało wspomniane powyżej, w przypadku zadatku, formy zabezpieczenia wykonania umowy, lecz jedynie część ceny.
Główna różnica pomiędzy zaliczką a zadatkiem objawia się w sytuacji, kiedy nie dojdzie do zawarcia umowy. Z tego powodu bardzo ważnym jest, aby strony w umowie dokładnie określiły czy otrzymana kwota jest zaliczką, czy stanowi zadatek.
Zadatek
W przypadku zadatku, gdy jest on dany przy zawarciu umowy ma ten skutek, iż w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej (dwukrotność zadatku). Natomiast w razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. W sytuacji, gdy zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. W sytuacji rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. Strony w tym wypadku zwracają sobie wszystko co otrzymały. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony(art. 394 Kodeksu cywilnego).
Niejednokrotnie możemy mieć do czynienia z sytuacją, kiedy strony umowy umieszczą w niej błędne nazewnictwo (zamiast słowa „zadatek” użyte zostanie słowo „zaliczka”). W tym przypadku, jeżeli nie dojdzie do zawarcia umowy strona, która chce zwrotu zadatku, lub która chce go zatrzymać będzie musiała powołać się na wolę obu stron umowy.
Zaliczka
Obowiązki odstępującego od umowy wzajemnej określone zostały w art. 494 Kodeksu cywilnego. Wynika z niego, iż strona odstępująca od umowy wzajemnej obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko to, co od niej otrzymała na mocy tej umowy. Ponadto może żądać zwrotu nie tylko tego co świadczyła lecz także jest uprawiona do żądania naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania.
Do zaliczki nie stosujemy przepisów o zadatku w szczególności tych, które mówią o jego przepadku lub dokonaniu jego zwrotu w podwójnej wysokości. W sytuacji, gdy dojdzie do należytego wykonania zobowiązania zaliczka zostaje zaliczona na poczet świadczenia należnego, w przeciwnym razie strona może domagać się jej zwrotu, a także naprawienia wynikłej szkody. W polskim systemie prawnym nie mamy przepisu, który pozwala na zatrzymanie świadczenia zaliczkowego przez drugą stronę w sytuacji rozwiązania umowy przez stronę biorącą zaliczkę. Natomiast może się zdarzyć także, iż umowę rozwiąże strona, która dała zaliczkę. W tej sytuacji ma ona prawo domagania się jej zwrotu od drugiej strony umowy.
Niejednokrotnie mamy w umowach do czynienia z postanowieniami dotyczącymi przepadku wpłaconej przez stronę zaliczki w sytuacji odstąpienia przez nią od umowy. Postanowienia te bez wątpienia należy uznać za klauzule niedozwolone.
