Specyfika obowiązku dewelopera zapewnienia środków ochrony nabywcy w świetle tzw. ustawy o umowie deweloperskiej

Ustawodawca w ustawie o ochronie praw nabywcy domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego wyraźnie kształtuje sytuację nabywcy w sposób uprzywilejowany. Zgodnie z brzmieniem ustawy nabywca nie spełnia świadczenia pieniężnego bezpośrednio do rąk dewelopera tylko za pośrednictwem specjalnego rachunku, założonego przez swojego kontrahenta. Deweloper jest zatem zobligowany do zapewnienia nabywcy co najmniej jednego z następujących środków ochrony: zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową.

Pojęcie zamkniętego i otwartego rachunku powierniczego

Zamknięty i otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy mają służyć gromadzeniu na nich środków na budowę lokalu lub domu jednorodzinnego. „Istotą otwartego rachunku powierniczego oraz zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego jest stworzenie takiej sytuacji, w której kupujący lokal gromadzi środki na jego zakup na rachunku w banku i poprzez ten rachunek dokonuje rozliczeń z deweloperem” (czytamy w uzasadnieniu do projektu ustawy o ochronie praw nabywcy)

Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy - należący do dewelopera rachunek powierniczy w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę prawa, do którego deweloper był zobowiązany mocą umowy deweloperskiej.

Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy - należący do dewelopera rachunek powierniczy w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę, na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w tej umowie

Umowa o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Zarówno zamknięty jak i otwarty rachunek powierniczy powstaje w wyniku zawarcia umowy dewelopera z bankiem o prowadzenie rachunku powierniczego – zamkniętego lub otwartego, zwanego mieszkaniowym rachunkiem powierniczym.

Bank, który prowadzi mieszkaniowy rachunek powierniczy: ewidencjonuje wpłaty i wypłaty dla każdego nabywcy odrębnie i na żądanie nabywcy informuje go o dokonanych wpłatach i wypłatach. W czasie obowiązywania umowy – wszelkie zmiany wymagają zgody nabywcy (z wyjątkiem oprocentowania środków zgromadzonych na rachunku). Ustawa wyposaża dewelopera w uprawnienie do dysponowania środkami wypłacanymi z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, ale wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, dla którego prowadzony jest ten rachunek. Bank posiada uprawnienie kontrolne w tym zakresie (prawa wglądu do rachunków bankowych dewelopera oraz prawo kontroli dokumentacji). Koszty, opłaty i prowizje za prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego obciążają dewelopera.

Wypowiedzenie umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego

Umowa o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego może zostać wypowiedziana wyłącznie przez bank i tylko z ważnych powodów. W takim wypadku deweloper w ciągu 60 dni od wypowiedzenia jest zobowiązany do zawarcia nowej umowy z innym bankiem. Jeśli w 60-dniowym terminie liczonym od wypowiedzenia przez bank umowy o prowadzenie rachunku powierniczego deweloper nie dokona dyspozycji przelewu zgromadzonych środków na mieszkaniowy rachunek powierniczy w innym banku – bank zwróci środki znajdujące się na rachunku nabywcom.

Wypłata środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego

Sposób wypłaty zgromadzonych na rachunku środków jest czynnikiem determinującym różnicę miedzy mieszkaniowym rachunkiem powierniczym otwartym a zamkniętym. Procedura wypłaty środków zgromadzonych na mieszkaniowym rachunku powierniczym wygląda odmiennie w przypadku rachunku zamkniętego i otwartego.

Jeśli mieszkaniowy rachunek powierniczy był zamknięty – bank wypłaca zgromadzone środki po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo, do którego przeniesienia deweloper był zobowiązany w umowie deweloperskiej. Wobec tego wyplata następuje dopiero po podpisaniu i przedłożeniu bankowi umowy przyrzeczonej.

Natomiast jeżeli mieszkaniowy rachunek powierniczy był otwarty – bank wypłaca po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Poszczególne etapy określone są w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego. Bank posiada uprawnienia kontrolne w zakresie weryfikacji czy etap budowy określony w harmonogramie został faktycznie zakończony. Bank dokonuje kontroli na podstawie wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy, potwierdzonego przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane, wyznaczoną przez bank. Ponadto bank ma prawo wglądu do rachunków bankowych dewelopera oraz kontroli dokumentacji. Koszty kontroli ponosi deweloper.

Może się zdarzyć tak, iż umowa deweloperska zostanie rozwiązana, podczas gdy na mieszkaniowym rachunku powierniczym zostały już zgromadzone środki na realizację przedsięwzięć deweloperskich. Wówczas wyplata środków następuje w zależności od przyczyn ustania umowy. W przypadku jednostronnego odstąpienia z powodów wymienionych w ustawie – bank wypłaca nabywcy środki zgromadzone na rachunku powierniczym niezwłocznie po otrzymaniu zaświadczenia o odstąpieniu od umowy deweloperskiej. Natomiast jeśli rozwiązanie umowy deweloperskiej nastąpiło z innych przyczyn niż jednostronne odstąpienie regulowane ustawą – strony składają bankowi zgodne oświadczenia woli o podziale środków zgromadzonych na rachunku, a bank dokonuje wypłaty środków w nominalnej wysokości niezwłocznie po otrzymaniu oświadczeń.

Gwarancja bankowa i gwarancja ubezpieczeniowa

Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy może stanowić środek ochrony nabywcy w połączeniu z gwarancją bankową albo ubezpieczeniową.

Na mocy gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci nabywcy środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera oraz odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej z powodu nieprzeniesienia na nabywcę praw, do których deweloper był zobowiązany na mocy umowy deweloperskiej. W takim wypadku wysokość wypłaty pomniejsza się o kwotę środków wypłaconych nabywcy z mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Gwarancja bankowa lub gwarancja ubezpieczeniowa wygasa w dniu podpisania aktu notarialnego umowy przyrzeczonej - przenoszącej na nabywcę prawo, do którego przeniesienia deweloper był zobowiązany na podstawie umowy deweloperskiej w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń na które wyraził zgodę nabywca.

Anna Doniak

Pytania i odpowiedzi zobacz więcej >>